观点网险资减持地产股再出现一例，这一次目标是销售前三的央企保利发展。
根据保利发展4月14日晚间公告，泰康人寿拟通过集中竞价交易减持公司部分不超过1.56亿股，即不超过公司目前总股本1.3%。减持时间为自公告之日起15个交易日后的6个月内。
泰康人寿的入股需追溯至2016年6月，当时还未更名的保利地产宣布以非公开发行股票的方式募资90亿元，其中泰康资产、珠江人寿分别占60亿元、10亿元。加上此前增持，泰康人寿与泰康资产累计持股保利7.22%，成为后者第二大股东。
2015-2016年也是险资密集调仓至房地产行业的时期，包括万科、招商、金地、碧桂园、华侨城、新城、泰禾等房企的前十大股东均有险资身影。其中泰康与保利的合作也被外界解读为“强强联合、空间广阔”，尤其是泰康对养老产业的布局恰好与保利的多元化发展方向契合。
但此后保利在推广养老业务时，鲜有与泰康的合作传出，与之相反，仅2018-2022年泰康通过认购资产支持计划向保利提供的资金就逾107亿元。
如今时隔七年，在保利发展时隔多年推出不超过125亿元的再融资方案之际，二股东泰康的减持决定未免会动摇市场的信心。实际上，过去两年多时间，包括华侨城、金地、金融街、万科等多家房企亦曾被险资减持或退出，市场的风险偏好已然发生变化。
合作细节2016年，泰康人寿通过泰康资产以60亿元认购保利地产非公开发行股票7.33亿股，占发行后总股本的6.18%，每股定价8.19元。本次权益变动后，泰康人寿、泰康资产在保利地产的持股由1.29%上升至7.35%，并晋升为第二大股东。
在此之前，包括新华人寿、安邦保险均已入股保利地产，加上泰康及珠江人寿，2016年中期保利地产前十大股东之中就有四家险资。
对于2015年以来险资持续快速流入龙头房企，兴业证券在当时的研报里指出，在经济下行及降息周期中，险资布局盈利稳定、市盈率低、分红率高的地产蓝筹股,是优化其资产配置的理性选择，同时也契合了房企未来发展方向，险资与房企的合作空间十分广阔。
很大程度上，泰康与保利之间的合作更多集中于“地产+金融”模式上，主要体现为资金运用类关联交易。
具体这种合作分为两种形式，其一是通过泰康人寿认购资产支持计划方式将资金投向保利。观点新媒体不完全统计，自2018年以来，泰康人寿认购过十余只与保利相关的资产支持计划，对应认购金额超过107亿元。
这批资产支持计划由保利作为直接债务人或者担保方、增信方，资金用途用于受让相关供应商对保利的应收账款债权，或者用于保利旗下公寓、商业等项目的建设支出。
以长江养老-供应链1号资产支持计划为例，该产品2020年11月注册时规模达100亿元，创下中保登注册产品规模纪录，投资期限1年，资金用于受让特定供应商作为原始权益人因对保利及其下属项目公司提供货物买卖、境内工程承包/分包等服务产生的应收账款债权。最终泰康人寿累计认购了接近35亿元。
最新的认购则发生于2022年11月，泰康人寿累计认购华泰-利汇2号资产支持计划20亿元，占该产品发行规模的40%。这同样是对保利的应收账款债权所设立的供应链金融产品。
作为认购方，泰康人寿一般能从资产支持计划获取3到4个多点的收益率，比如长江养老-供应链1号资产支持计划的增值税前收益率4.25%，增值税后预期收益率4.1032%。
另一种合作方式是，泰康保险集团委托泰康资产开展保险资金的投资运用，与保利在公开市场发生交易，内容包括二级市场债券买卖，投标、分销买入债券，买卖非公开发行的债券等。2020年，泰康保险集团通过公开市场实际买入了保利所发行的企业中期票据0.5亿元。
险资进退除了在融资端进行合作，泰康保险集团副总裁邢怡已获选为保利发展董事，参与了上市公司的决策工作。而入股保利本身，也已为泰康带来了颇为丰厚的收益。
假设泰康人寿、泰康资产的持股均价即为增发定价每股8.19元，其于2016-2021年间已获取每股分红3.45元，除权后成本仅有4.74元左右。按4月14日保利收盘价15.07元计，泰康的浮盈也在2.18倍左右。
参股保利几乎是泰康对房企最为重磅的投资，但并不是唯一的投资。据观点新媒体了解，自2018年起，泰康先后出资认购了金科服务9.78%股权，万科旗下物流地产投资基金46.82%权益，以及受让阳光城5.55亿股，对应持股13.53%。
数据也清晰地反映了泰康近年来的投资趋势，2016-2021年泰康保险集团的可供出售金融资产从2232.95亿元增加至3968.59亿元，五年间增长0.78倍。在会计处理上，这部分资产的公允值变动作为其他综合收益确认，相关的股利或利息收入计入当期损益。
但在过去两年多时间内，随着房地产行业进入调整期--万科董事局主席郁亮甚至在2022年初抛出了“黑铁时代”的论断--房企面临销售放缓、毛利率下行甚至严重的流动性危机等挑战，令险资的投资产生了收益下降甚至亏损。
以2021年为例，受华夏幸福债务危机拖累，中国平安对华夏幸福的计提减值、估值调整及权益法损益调整约达432亿元。
泰康保险集团同样出现类似情况，年内录得公允价值变动损益为-75.52亿元，这也是近年来公允值下降最多的一次，2019年及2020年同期该数据分别为54.84亿元、81.73亿元；其他综合收益税后净额则从81.33亿元降至-43.07亿元。
在此情况下，险资的风险偏好亦有所变化，过去两年包括万科、金地、招商蛇口、金融街、旭辉、华侨城等房企陆续被险资减持。2021年12月27日，泰康人寿、泰康养老宣布向泰禾建材转让阳光城合计7.41%股份，同日泰康养老通过大宗交易减持阳光城2%股份；每股定价均为3.05元，较入股价格6.09元缩水近半。
相较之下，保利并未出现经营危机，但受到行业整体走势影响，其对投资者的吸引力也有所减弱。数据显示，保利的股东人数从2021年6月底26.42万人降至2022年9月底10.97万人的冰点水平，此后随着国家出台房地产支持政策，反弹至今年2月底17.24万人，但仍处于较低位置。
盈利角度观察，保利去年录得归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%；毛利率22.01%，同比下降4.79个点。这发生在超过8成A股上市房企利润下滑的大背景下，尽管保利跌幅小于行业平均水平，但市场对房地产行业的信心缺失仍不可避免对它产生了作用。
在最新公告中，保利并未披露泰康人寿减持股份的原因。从险资立场出发，过去房地产行业增长快、收益高，保险业从中获取了理想的回报，而一旦这种逻辑坍塌，投资就需要考虑潜在风险的承受力。
若减持完成，泰康人寿持股将降至5.92%，与泰康资产合计持股则降至6.09%。它们仍将是保利的第二大股东，只是对房地产价值的认知已发生了转变。
